Эстония

Жильё, недвижимость, покупка, съём

Покупка жилья в Эстонии - насколько легко?



Читать чуть меньше 15 минут

           Эстония довольно интересная страна для проживания. Близкое расположение к границам России и членство в Евросоюзе делают эту страну актуальной для иммиграции наших соотечественников. Балтийское море и морской климат сделали из местной природы шедевр – идеальное место для уединенного похода. Рай интроверта.

           Чтобы жить в Эстонии, в первую очередь необходимо легально находиться на территории этой страны. (Можно и нелегально, но это другая история). Как получить вид на жительство, а в итоге гражданство я уже рассказывал подробно в одной из предыдущих статей: https://rusimm.com/country/estonia/estonija-vnzh-i...

           Вторым критерием комфортного проживания стоит приобретение недвижимости в северной Республике. Как это сделать, и что ждёт человека-владельца дома или квартире я расскажу ниже.

           Сначала о нужно сказать о терминах и особенностях, которые непривычны для гражданина РФ, но которые нужно знать при заключении сделок купли-продажи и аренды недвижимости. Они же будут упоминаться в последующем материале.

           Налоговый резидент (нерезедент). В статье 15 Закона о налогообложении Эстонии прописано понятие резидента Эстонии и критерии его присвоения. Резидент – физическое лицо, доходы которого облагаются налогами со стороны правительства Республики вне зависимости от места получения доходов. Нерезидент облагается подоходными налогами, только если доходы получены на территории Эстонии.

           Три критерия для становления резидентом Эстонии:

           1. Вид на жительство в Эстонии (или гражданство).

           2. В течении последовательных 12 месяцев лицо находилось на территории Республики не менее 183 легально и задокументировано. Неполные дни – дни приезда и выезда из страны тоже считаются.

          3. Лицо – государственный служащий Эстонии за рубежом.

          Как мы видим, для иммигрантов преимущественно подходят только первые два пункта. Чтобы стать резидентом нужно удовлетворять хотя бы одному пункту. Человек может стать резидентом двух стран, тогда он должен платить налоги на прибыль сразу в две казны. Такого можно избежать, если между странами заключен СИДН – договор об избежании двойного налогообложения. Такой договор с Эстонией заключили Беларусь, Украина, Казахстан, Армения и другие. С Россией подписанного и ратифицированного договора нет, но есть сведения, что ведется его разработка. Информация всё время меняется, актуальная представлена на сайте Налого-Таможенного департамента Эстонии: https://www.emta.ee/eng/business-client/income-expenses-supply-profits/international-agreements/conventions-avoidance-double

           Разница между резидентом и нерезидентом кроме разных налогооблажений заключается и в составлении деклараций о доходах, но это немного другая тема, нежели тема заявленная в названии статьи. Но важно понимать, что при переезде в Эстонию вы можете стать на какое-то время резидентом сразу двух стран, тогда покупка недвижимости, а также ведения бизнеса с недвижимостью – продажа и сдача в аренду, может стать нецелесообразной. Также для нерезидентов не применяются налоговые льготы, что тоже может повлиять на выгоду с покупки. Если вы покупаете недвижимость, будучи нерезидентом, то будьте готовы составлять специальную декларацию по доходам и брать на себя бремя выплаты подоходного налога, а он между прочем в Эстонии выше чем в России – 20% против 13%. Это можно избежать, если вы покупаете квартиру у собственника, а не у какой-либо компании (собственник должен владеть жильем не менее 5 лет).

            Э-резидентство. Эстония одна из самых продвинутых стран в плане оказания услуг через электронные сервисы. Для удобства покупки жилья можно оформить карту Э-резидента, то есть электронного резидента. Ситуация напоминает электронное гражданство Эстонии, которое уже освещалось в предыдущей статье.

            Для чего?

            Если вы имеете карту Э-резидента, то вы можете пользоваться любой электронной услугой правительства Эстонии. Это и уплата пошлин, и выписки из реестра недвижимости, и многое другое. Также создается электронная подпись, которая даёт право подписывать документы

            Но это не виза и не вид на жительство. Пересекать границу и жить в Эстонии только по этой карте не получится.

            Для оформления нужно подать заявление на эстонском языке в Департамент полиции и пограничной охраны. Можно через сайт: https://www.politsei.ee/ru. Также нужен действующий загранпаспорт, фото и биометрические данные, такие как отпечатки пальцев. Рассматривается заявление месяц. Вам могут отказать из-за судимости, плохой характеристики из органов МВД России (или соответствующих органах других стран), не оплаченной пошлины в 100 евро или при недостаточной и необоснованной мотивации просителя.

             Маклер. Так как в Эстонии для риелторов сертификация со стороны государства необязательна, то риелтором может стать любой человек, что не совсем безопасно при поиске недвижимости. Маклер – профессионал, занимающийся посредничеством во многих торговых областях, в том числе и в торговле недвижимостью. Они имеют профессиональную подготовку, государственную аттестацию и место в регистре маклеров: https://www.maakleritekoda.ee/index.php?id=registra-maklerov&nimi=&piirkond%5B%5D=1®1=yes

              KYC (know your customers) – система учета физических лиц. Регистрация в ней обязательна. Организация не имеет право совершать крупные финансовые сделки, не удостоверившись в благонадежности человека. Направлено это на борьбу с финансированием терроризма и с отмыванием денег. Если сделка совершается более чем на 6400 евро, то придется дать письменное объяснение причины сделки, имения данной суммы денег и мотивации сделки.

              Совладение – необычная для нас форма собственности в Эстонии. Проявляется она только в домах, рассчитанных на несколько квартир ( что-то типа таунхауса). При продаже квартиры в таких домах соседи прошлого владельца имеют приоритетное право на покупку продаваемой квартиры в течение трех месяцев. То есть, если вы купили данную квартиру, то в течение 90 дней может прийти новый соседушка, но вместо знакомства вы получите требование на перепродажу ему вашей новой квартиры, что вы и обязаны будете сделать. Это вполне обидно, если это не учесть. Даже если соседи давали письменный отказ от этого права, право за ними остается. Единственный способ этого избежать – это вывести квартиру из этой формы собственности, что тоже требует дополнительных затрат времени, денег и нервов. Поэтому стоит быть аккуратнее.

               Разрешение на эксплуатацию. Это относится только к новым домам, построенным после 1995 года, и к домам, которые были отреставрированы или капитально отремонтированы после 1995 года. Это подтверждение того, что дом безопасен для проживания людей в ней. Сегодня рекомендуется ходатайствовать о выдаче разрешения на эксплуатацию. Получить разрешение на дом, у которого его нет, можно, но на это уйдёт от шести до девяти месяцев. Это время занимает аудит здания, в том числе и электрический. Пользоваться объектом можно и без этого документа, но при продаже возникнут сложности, так как эстонские банки не кредитуют такие сделки.

               Крепостная книга. Не пугайтесь названия, никто работать на помещика не заставит. Крепостной книгой (кстати, которая вовсе не книга, а электронный источник) называется регистр объектов недвижимости. Что-то вроде российского Росреестра и ЕГРН. Получив выписку из этой книги, можно узнать все исчерпывающие сведения об объекте – владельца, местоположение, площадь, кадастровую стоимость и обременения. Это сделано для избежание подделок документов.

          Специфика рынка недвижимости

          Прежде чем искать недвижимость мечты нужно понять свои желания и свои возможности, и постараться их совместить). Говорить, что недвижимость дорогая не буду. Зато это прекрасная инвестиция в будущее – экономика Эстонии растёт стабильно. Сразу скажу, что коммерческую недвижимость я не рассматриваю в данной статье, так как это тема ёмкая и вряд ли меня будут читать заинтересованные в ней люди.

           Цена на недвижимость зависит от его местоположения, поэтому важно хоть немного ориентироваться в географии Эстонии. Эстония административно делится на 15 уездов, а они в свою очередь на волости. Чем ближе к крупным городам и морю – тем дороже. Конечно, самым дорогим районом является Таллин – столица Республики. Оно и понятно – лучшие здравоохранение, условия жизни и зарплаты в стране.

           Общая тенденция – это рост цен на недвижимость, что объясняется увеличением расходов на строительство.

           Я проанализировал данные за 2018 год (более новых не нашёл) и сделал карту средних цен за квадратный метр по уездам.

                         Красный цвет – более 1000 евро(за кв. метр и далее также),

                         Оранжевый – 500-1000 евро,

                         Желтый – 300-500 евро,

                         Зелёный – 0-300 евро.

(Карту делал сам – не художник, прошу отнестись снисходительнее). Ниже приведена более содержательная таблица, но на эстонском.

          Также стоит рассказать про Таллин отдельно – все же столица практически с полумиллионным населением. Город состоит из 8 районов, где есть и старый город с старинными зданиями, и деловой центра, и промышленные районы, и спальные. Выбор района зависит от потребностей и возможностей каждого человека отдельно. 

          Краткое описание районов:

                 1. Кесклинн – тот самый исторический центр города и в то же время деловой центр города. В нем находятся большинство правительственных учреждений, музеев и театров. Это сказывается на стоимости жилья – самый дорогой район города. Кстати жильё можно выбрать как и в старинном доме, так и в новых многоэтажках.

                 2. Кристийне. Ближайший к историческому центру район. Удобно добираться до него на транспорте. В основном в нём дома из кирпича и дерева, но встречаются новостройки. В нём есть торговые центры и парки.

                 3. Ласнамяэ. Спальный район, наиболее подходящий для русских. Именно в нём и концентрируется русскоговорящее население столицы Эстонии. Дома – в основном панельные, советские, но это не значит, что они в плохом состоянии – большинство домов имеют капитальный ремонт и находятся в хорошем состоянии. Район имеет стадион и массу хороших школ.

                 4. Мустамяэ. Второй по площади район в Таллине. Имеет технический парк и медицинский городок. Дома в основном представляют собой современные панельные девятиэтажки.

                 5. Хааберсти. Спальный район с советской архитектурой. Изобилует парками, имеет довольно крупное озеро. В этом районе и находится современный зоопарк Таллина.

                 6. Нымме. Дорогой элитный район, который люди называют как ,, эстонский национальный район,,. Сам он расположен в сосновом лесу, а дома представляют собой старинные частные жилые дома.

                 7. Пирита. Престижный район города, расположенный на одноименной реке. Дома в основном частные. Есть яхтенный клуб и телевизионная башня. Часты пробки.

                 8. Пыхья-Таллинн – северная часть Таллина. Есть пляж и множество молодежных заведений типа лофтов.

          

            Поиск вариантов

           Определившись с регионом, нужно начинать поиски жилья. Жильё можно искать самому через сайты по типу Авито и Циан. Вот несколько из них:

              1. https://myhome.ee/eng/

              2. https://ee24.ru/estonia/

              3. https://www.city24.ee/?rnd=124804

              4. http://www.trianon.ee/

          Можно искать через специальные агентства или же через застройщиков, в случае если хотите приобрести новостройку. В каждом из вариантов есть свои подводные камни. Не стоит забывать, что люди любят приукрашать и недоговаривать действительность. 

         Аренда

           Аренда жилья является одним из способов приобретения жилья, подходящим молодым людям, чьи финансы ограничены и они еще не знают где именно будут жить. В Эстонии эта сфера хорошо развита – можно снять квартиру или дом практически в любом населенном пункте. Самая дорогая рента, конечно, в Таллине — в среднем 400 евро, что не мало, так как средняя зарплата 1000-1300 евро.

          В отличии от России, где большинство арендодатели не составляют официальные документы, а договариваются с арендаторами на словах, в Эстонии документ – обязателен, и подавляющее большинство его оформляют.

          При возникновении споров, обращаются именно к этой бумаге. Также она даёт официальную прописку, которая позволяет

                А) иметь возможность на вид на жительство

                Б) пользоваться всеми услугами государства

         В ней обязательно прописываются такие сведения как:

                1. Подробное описание выбранного жилого объекта.

                2. Порядок и сумма платы за аренду жилья.

                3. Особенности оплаты платежей по коммунальным услугам.

                4. Временной период договора и общий порядок его прекращения, также и досрочного.

                5. Основные права и обязательства арендодателя и официального арендатора.

                6. Обязательство по полной сохранности ценных материальных вещей – техники и дорогостоящей мебели.

         После заполнения договора просят залог, который обычно равен ежемесячному платежу.

         Чтобы после первого месяца съема не было слёз на вашем лице, желательно заранее ознакомиться с коммунальными платежами, так как они обычно не входят в стоимость ренты. Летом это обычно 70 евро, а зимой может доходить и до 150-170 евро, что не мало. В итоге сумма аренды для Таллина может достигать 600-700 евро в месяц, что примерно половина от средней зарплаты.

             Покупка жилья.

            По законодательству при покупке жилья необходимо сопровождение нотариуса. Нотариусов можно найти на официальном сайте Нотариальной палаты Эстонии: https://www.notar.ee/et .

            Важно понимать, что всё делопроизводство ведётся на эстонском языке. И несмотря на то, что местные нотариусы часто говорят по-русски, многие предпочитают, чтобы все юридические нюансы покупателю дополнительно разъяснял профессиональный переводчик. Его услуги могут понадобиться и для официального перевода договора, например, для российского банка.

           Также для более лучшего подбора недвижимости лучше воспользоваться услугами маклера. Пусть это и будет стоить денег – стоимость услуг изначально заложена в цену жилья и обычно доходит до 2-5%. Зато маклеры имеют профессиональный опыт, а самое главное – они местные, и знают о всех тонкостях жизни в данном регионе, а также имеют свои базы недвижимости, которые не всегда есть на общедоступных сайтах по продаже недвижимости. С помощью маклера подобрать желаемый объект только дело времени.

           После подбора варианта и его утверждения необходимо зарезервировать объект и дать задаток. В Эстонии эти процедуры строго расписаны в законах, поэтому если не хотите, чтобы все старания не ушли впустую лучше придерживаться правил.

           Договор резервирования обязывает продавца не продавать этот объект кому-либо в оговоренный срок. Этот договор необязательно заверять нотариально, но практика показывает, что лучше заверить.

           На практике заключают не просто договор о бронировании. Обычно покупатель заинтересован в том, чтобы владелец продал ему недвижимость и чтобы плата за бронирование входила в цену покупки. Поэтому, как правило, предварительный договор бронирования включает в себя намерение собственника продать имущество, и заключается он у нотариуса в присутствии обеих сторон сделки.

           Предварительный договор включает адрес жилья, стоимость и характеристики, также он пишется исключительно на эстонском языке, поэтому лучше воспользоваться помощью переводчика. Задаток обычно составляет 10-20% от цены недвижимости. Деньги стоит переводить только на депозит нотариуса. В этом случае необходимо предоставить документацию, подтверждающие легальный заработок этих денег. В случае отказа от покупки жилья со стороны покупателя, продавец оставляет себе 10% от первой суммы, а остальное возвращается покупателю. Если разрывает договор сам продавец, то задаток в полном объеме уходит покупателю обратно.

           Заключение основного договора.

           Основной договор составляет нотариус, до этого проверив информацию в электронных регистрах недвижимости и посмотрев информацию о наличии разных обременений. Договор составляется в единственном экземпляре на эстонском языке – официальном языке делопроизводства в Республике. При необходимости можно составить заверенные копии для последующего перевода на русский/украинский/тд. В договоре также обговаривается сроки передачи объекта — либо сразу после подписания, либо спустя нужное время.

           Документы для заключения договора:

                1. Загранпаспорт ( если вы еще не гражданин Эстонии)

                2. Документ, подтверждающий легально нахождение на территории страны – виза, срочный вид на жительство, бессрочный вид на жительство.

                3. Если вы находитесь в браке, то брачный договор или свидетельство о браке, в котором прописано, что вы можете совершать подобные сделки без участия супруга или супруги. Конечно, если вы это делаете без её/его присутствия.

                4. Если документа из пункта 3 нет, то необходима заверенная и написанная на эстонском языке доверенность.

           Оплата

          Как мы уже поняли Эстония – страна быстро и эффективно внедряющая электронные технологии во все сферы жизни. Поэтому тут не расплачиваются наличными при заключение крупных сделок. Значит, банк. Лучше всего открыть счет в эстонском банке, но это довольно трудно и будет стоить для иностранца порядка 200 евро. Либо оплатить с помощью вашего родного банка, но нужно будет предоставить кучу документов и бумаг, что тоже неудобно. Деньги же опять переводятся на депозит нотариуса.

          Нотариальная сделка купли-продажи занимает около часа. Регистрация собственности в регистре (крепостной книге) по закону длится не дольше месяца, на практике – до двух недель. Договор на регистрацию отправляет нотариус.

          После регистрации участники сделки получают на электронную почту уведомления и выписку из крепостной книги, которая подтверждает переход права собственности на покупателя.

          Постоянный доступ к электронной крепостной книге есть только у жителей Эстонии. Иностранцам лучше сохранить заверенную бумажную копию договора, которую дают сразу после сделки. В будущем, если понадобится электронная версия, можно за небольшую плату взять выписку из регистра.

          Ограничения и особенности.

              1. Госпошлина. Она составляет 0,25% от цены объекта.

              2. Земельный налог. Он есть даже на квартиру (земельный участок под многоэтажкой тоже является земельным участком). Это стоит учесть при выборе объекта.

              3. Стоит учесть стоимость услуг маклера, переводчика и нотариуса.

              4. Разрешение на покупку дома. Этот документ нужно оформлять в органах местной власти и это тоже не бесплатно. Порядка 150 евро.

              5. Ограничения на покупку земель около границ. Так что купить дачу недалеко от России не получится.

              6. Покупать сельхоз участки и лесные массивы площадью более 10 гектаров могут только граждане Евросоюза.

              7. В квартирах стоит подумать об отоплении. Оно либо централизованное, либо нет. Если централизованное – готовьтесь за него платить. Кстати в новых домах нет привычных батарей – есть теплый пол, что может увеличивает КПД. Если оно нецентрализованное, то топить либо собственным котлом, либо печкой (что актуально для старинных домов), либо электричеством, то есть всякого рода инверторами. Электричество – самый дорогой вид отопления.

             8. То же самое касается и горячей воды. Причем собственный бойлер намного выгоднее, нежели центральная подача ГВС. Бойлер можно разместить либо на площади непосредственно жилья, либо в специальных помещениях, которые создаются при постройке новостроек. Благодаря этому бойлер для студии, где и так мало места, становится реальным.

             9. Необходимо продумать, где парковать машину ( если она есть). Уличные городские стоянки платные, и стоят прилично. Не у всех новых домов есть своя бесплатная стоянка. Сейчас набирает популярность продажи машиномест. Крайний случай – это гараж.

           10. При покупке собственного дома лучше заранее познакомиться с соседями, при чем к рассказам о них от собственника лучше относиться по методу: ,, Доверяй, но проверяй,,. Никому не хочется селиться рядом с теми, кто все время шумит, да и негативно относящие к иностранцам соседи не редкость – у каждого в голове свои убеждения и тараканы.

           11. Актуальный совет на все случаи жизни – аккуратнее с кредитными договорами. Не стоит забывать о принудительной продаже недвижимости со стороны банка.

        Выводы

        Эстония привлекает множество людей своей природой и комфортной гражданской средой. Но за это надо чем-то платить, и это что-то – рынок недвижимости. В последние года цены только растут, но не стоит и забывать про качество построек – это не быстро построенные дома современных российских компаний, которые нуждаются в ремонте сразу после постройки. Если вы реально желаете переселиться в Эстонию выход найти всегда можно. В данной статье выделены районы с наименьшими ценами на жильё. Нужно иметь ввиду, что при покупке жилья надо проработать всю документальную базу и не забывать про дополнительные расходы, такие как пошлины и услуги нотариуса и прочих. Это выйдет более 1000 евро.

        Эстония отличная и тихая страна для проживания. И если жить в Эстонской Республике ваша мечта – я, надеюсь, помог сделать её чуть ближе, ознакомив с данной сферой.

18:24
385
RSS
Нет комментариев. Ваш будет первым!